COMO FUNCIONAN LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS AJUSTADOS

En esta nota analizamos los pro y los contra de las líneas que lanzarán los bancos y que busca facilitar el acceso a su vivienda a mucha más gente.

Siempre que se anuncia una nueva herramienta de créditos hipotecarios se genera gran expectativa debido a que la necesidad de vivienda es muy grande. Por eso, vamos a ver qué posibilidades de éxito tiene. En el caso del flamante instrumento que aprobó el Banco Central, no se trata exactamente de una línea sino de una unidad de medida que los banco pueden usar para ofrecer financiamiento y también una oportunidad de ahorro.

De qué se trata:

El Banco Central (BCRA) estableció una nueva unidad de medida en la cual se podrán tomar ahorros (como plazos fijo) y ofrecer préstamos (hipotecarios, en este caso). Se trata de la Unidad de Vivienda (UVI) que variará todos los días según la inflación, expresada en el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). El CER es un indicador que ya existe y lo difunde el BCRA en función del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Este sistema se utiliza hace décadas con éxito para dar préstamos en Chile. También se habilitaron opciones de ahorro como plazos fijos.

Entonces, ¿cómo funcionaría cuando vas a pedir un crédito?

Cuando el banco te presta dinero, en lugar de xxx pesos te prestará xxx UVI. Además, se establecerá que tenés que devolverlo en x cuotas de x UVI. En cada momento, al recibir el monto inicial y al pagar cada cuota, la UVI se transformará a peses a la cotización del día y eso es lo que tendrás que devolver. Sería algo parecido a establecer todos los valores en dólares, solo que, en lugar de tomar la variación del tipo de cambio se toma la inflación. El valor inicial de la UVI, al día 31 de marzo de 2016, es de $ 14,053 (es un metro cuadrado “testigo” dividido en mil), aunque esto no es lo más relevante sino que lo que importa es cuánto va a variar de ahora en más. Un ejemplo. Si quisieras pedir un millón de pesos ahora, tu deuda sería de $ 71.159,18 UVI.

Puntos a favor ¿Cuál es la diferencia con el sistema actual?

Lo más importante del sistema de las UVI es que la tasa de interés es real (constante en poder adquisitivo), en cambio, con el actual régimen la tasa de interés nominal tiene que incluir la inflación esperada para los próximos años (en un crédito hipotecario, son muchos años). En ambos casos, la tasa es fija, pero mientras en la primera solo se toma un rendimiento por encima de la inflación, en el segundo, está incorporado. Por ejemplo, si se espera una suba promedio de precios de 20% por los próximos años y el banco quiere un rendimiento real de 5%; en el primer caso, la tasa sería de 5% pero en el segundo del 25%. Cuota inicial. La gran diferencia de las tasas de interés son las que marcan el impacto de la cuota inicial. En plazos tan largos como los del crédito hipotecario (10, 15, 20 años) esa diferencia genera cuotas muy variadas. El Banco Central dio ejemplos con una tasa real del 5% para un crédito en UVI y de 24% de costo financiero total que rige hoy en el promedio del sistema (en realidad, hay líneas “teóricas” ya que nadie presta en estas condiciones). Para un plazo de 15 años, si pidiéramos un monto de un millón de pesos, en el primer caso la cuota inicial será de $ 8.056 y en el segundo, de $ 20.583. Evolución dispar. La diferencia entre una y otra es que, mientras las cuotas fijas expresadas en UVI irán subiendo con la inflación (o bajando, en la rara situación de una deflación), las cuotas fijas en pesos se mantendrán a lo largo de los años y, si la inflación y los ingresos suben, se irán licuando. Pero, esto último, que puede verse como una ventaja no lo es porque esa licuación futura se paga al principio del crédito. Montos diferentes. Al ser las cuotas un porcentaje del ingreso que cada familia puede justificar “en blanco”, con un pago inicial más bajo podrías acceder a un monto mucho mayor (y una vivienda mejor). En el caso de las UVI, una cuota de 8.053 pesos te permitiría acceder a $ 1.000.000; pero en el sistema actual, solo te prestarían $ 400.000 con una cuota de $ 8.233, según los ejemplos que dio el Banco Central.

¿Y los riesgos?

Inflación más alta que los sueldos. Si tus ingresos se mueven más o menos en línea con los precios, la cuota en UVI será siempre una proporción de tu sueldo. Es decir, deberás hacer el mismo esfuerzo para pagarlo. Si vemos a mediano plazo, por lo general, inflación y salarios se movieron en el mismo porcentaje. Pero, en el corto plazo hay desfasajes (puede haber meses que los precios suban mucho y tu sueldo se ajuste más tarde) y eso se sentirá en tu presupuesto. Similar a un alquiler. Puede parecer que esto es un riesgo, pero no es, ni más ni menos, que lo que sucede cuando alquilás una propiedad. El monto del alquiler muchas veces se ajusta antes que te suban el sueldo o aumenten tus ingresos. Relación cuota ingreso Para evitar que el pago del crédito para tu casa en UVI, se transforme en algún momento en una mochila muy pesada de pagar, el porcentaje de la cuota inicial en relación a tu ingreso familiar no debería ser tan alta. Hoy hay créditos (subsidiados) que llegan a establecer esta relación en un 35/40%. Es alto porque se busca que obtengas la mayor cantidad de dinero con tu ingreso actual, tendrás un esfuerzo inicial, pero se tiene en cuenta que al futuro esto se va a licuar. En cambio, si pensás que durante 10 o 20 años tenés que destinar ese porcentaje de tu ingreso a pagar una cuota la cosa cambia. Por eso, es importante que la cuota inicial sea manejable en tu presupuesto; tené en cuenta que siempre va a tener este peso. Las dudas Destino. Cada banco definirá qué destino podrán financiar los créditos hipotecarios. Se prevé que sea más amplio de las líneas actuales que, por lo general, financian construcción o viviendas nuevas. En estos casos, al no ser un crédito subsidiado por el Estado no hay un objetivo como generar empleo y se podrían destinar los montos a viviendas usadas. De todos modos, habrá que esperar a ver que se concreten. Inflación. El Indec todavía no difundió el nuevo índice de Precios al Consumidor (IPC), la variable de ajuste del CER y de la nueva Unidad de Vivienda (UVI).